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越秀地产59亿激进拿地全国拓展存隐忧 短债270亿激增41%现金流恶化融资250亿补血

2023-02-13 14:57:49 来源:中财网

时隔两年,广州老牌国字号房企越秀地产(00123.HK)再次高调拿地引发关注。


(资料图片)

近日,北京2022年第五批集中供地落幕,6宗地块成交价132.09亿元,而越秀地产以总价59.11亿元拿下两宗热门地块,成为最大“黑马”。

越秀地产在京强势夺地,或与其近年迅猛发展势头有关。2021年其合同销售首次突破千亿元,2022年则达到1250.3亿元,同比增长8.6%。

目前,越秀地产仍未发布2022年全年业绩,2022年前三季度,公司取得未经审核营业收入428.41亿元,公司股权持有人应占盈利20.76亿元。

近几年,越秀地产一改以往保守策略,无论是在拿地方面还是融资都颇为激进,进一步推高了负债。数据显示,截至2022年上半年末,越秀地产一年内到期的短债达269.59亿元,同比增加40.67%,现金余额为390.5亿元,剔除受限资金,非受限资金仅有260.68亿元,覆盖不了短债。

激进扩张的同时,越秀地产依靠国企融资成本优势“补血”据记者粗略统计发现,从去年至今,越秀地产通过发债、担保票据、债券等融资渠道融资超过250亿元。

豪掷59亿独揽北京两宗地

2月8日,北京迎来开年首场土地拍卖,也是2022年第五批次集中供地的收官,共计出让6宗地块,吸引33家房企及联合体报名竞逐,除了本土京圈房企,还有不少来自南方的地方国资房企,与众多深耕北京的房企展开一番正面较量。

最终6宗地块成交价132.09亿元,越秀地产以总价59.11亿元拿下两宗热门地块,成为此次供地中最大“黑马”。

本次土拍中,热度最高的昌平信息园地块,共吸引14家房企参与报名,包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体等大型中央房企。最终,越秀地产以33.12亿元和4.5万平方米现房销售面积的条件竞得该地块。

此外,越秀地产还以25.99亿元和现房销售1.5万平方米拿下石景山苹果园地块。

公告称,公司以合理成本收购这两处地块,将增加公司的优质土地储备,并有助于巩固公司在北京的战略地位。

此次并非越秀地产首次“亮相”北京土拍市场。2021年,越秀地产已在北京初露雄心。当年5月,其联手北京本地国企天恒置地,以底价 45.7亿元竞得怀柔区刘各长村地块,楼盘名称为天恒越秀怀山府,成为进军北京的“首秀”。

从结盟联合开发到单枪匹马拿地,可以看出越秀正有意加码布局北京市场的意图。

不过,两年时间里,越秀地产在京项目的销售去化成绩并不理想。住建委官网显示,越秀于2021年5月拿地的楼盘,目前已取证房源1000余套,已签约套数仅19套;成交均价为3.66万/平方米,远未达到销售指导均价4万/平方米。

在北京狂飙夺地外,越秀地产近期还接连现身杭州等土地市场。仅2022年10月以来,越秀地产通过股权收购或合作方式,接连取得杭州5宗地块、广州2宗地块、合肥3宗地块,皆为居住用地。

加速扩张全国化布局

据记者注意到,越秀地产此次在北京激进拿地,与新上任高管快准狠的风格不无关系。

此前不久,旭辉华北区域总裁董毅在告别旭辉后,加盟越秀地产,就职华北区域副总裁,其十分擅长投资并购。

董毅选择加盟越秀地产,或许也是看中了其近年的扩张势头。

越秀地产成立于1983年,是国内第一批房企之一。上世纪90年代,越秀与万科、招商蛇口(14.810, 0.00, 0.00%)、中海、金地等并列为粤系五大主流地产商。

越秀地产多年前就喊出“走出去”的口号,不过,与其他已在全国各地布局项目的同梯队房企相比,越秀地产对广州区域的依赖明显。

2021年至2022年,越秀地产在广州的销售额分别为606.0亿元、593.1亿元,分别占总销售额的52.6%、47.4%。

目前,越秀地产实行“1+4”全国化战略,以粤港澳大湾区为核心,并在华东、华中、北方和西部四大区域的高能级城市获取优质资源。

但越秀地产在大湾区以外的市场布局仍然相对薄弱。2022年上半年,公司录得合同销售金额约489.1亿元,其中,大湾区占比64.9%,华东地区约占15.2%,华中地区11.2%,北方地区4.9%,西部地区约为3.8%。

近年来,越秀地产一改往日保守状态,发展势头着实迅猛。据公告数据,越秀地产2021年实现合同销售额约1151.5亿元人民币,同比上升20.2%,逆势闯入千亿元阵营。2022年累计销售额1250.3亿元,同比增长8.6%,超额完成任务。

克而瑞研究机构数据显示,2021年,越秀地产销售金额排名31位;2022年则一举跃升至15位。

2023年1月,越秀地产实现合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约为88.84亿元,同比上升约76.3%,实现合同销售面积约为23.65万平方米,同比上升约21.0%。

利润承压杠杆加大

虽然去年上半年,越秀在TOP30房企里唯一实现销售额正增长,但仍处增收不增利状态。

半年报显示,2022年上半年,公司实现营业收入约312.9亿元,同比上升29.1%;净利润约为25.83亿元,同比下降4.34%。

利润压力早在2021年就已经显现,越秀地产2021年实现营业收入573.8亿元,同比增长24.1%,净利润却出现大幅缩水,同比下滑15.51%至35.89亿元。

目前越秀地产仍未发布2022年全年业绩,2022年前三季度,该集团取得未经审核营业收入428.41亿元,期内盈利33.30亿元,毛利92.40亿元,公司股权持有人应占盈利20.76亿元。

值得注意的是,越秀地产的短债压力不容忽视。2019年—2021年,公司总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元,资产负债率为76.48%、75.58%、76.31%。短债规模从2019年的71.38亿元增长至2021年的298.02亿元。

2022年上半年,越秀地产负债合计约2395亿元,其中一年内到期的负债为269.59亿元,同比增加40.67%。而公司账面上货币资金为390.54亿元,剔除受限资金,非受限资金仅有260.68亿元,覆盖不了短债。

在房地产行业整体销售低迷的情况下,越秀地产的经营活动现金流也出现恶化。

2021年,越秀地产经营性现金流为-46.76亿元,同比大降129.3%,这是其2018年以来首次经营性现金流净额为负。2022年上半年现金流量净额为-16.19亿元,而上年同期为4.49亿元。

造血能力不足,越秀地产依靠国企融资成本优势加速“补血”据记者粗略统计发现,从去年至今,越秀地产通过发债、担保票据、债券等融资渠道融资近250亿。

标签: 年上半年 营业收入

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