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一月百强房企销售遇冷,部分优质民企韧性强

2023-02-13 22:56:46 来源:雷达财经

雷达财经鸿途出品 文|郑茜宛 编|深海


(相关资料图)

受购买力不足、春节假期等因素影响,开年百强地产企业销售低迷。

中指研究院数据显示,2023年1月,TOP100房企销售总额同比下降31.7%,较去年同期降幅扩大8.6个百分点。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,当前新房成交出现较大跌幅,说明房地产行业依然延续去年第四季度的疲软态势,由于楼市降温具有一定惯性,预计短期内房地产行业依然维持在较低位水平。

具体到各家房企,根据克而瑞的数据,1月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到28家。其中曾经的龙头房企融创中国,单月同比降幅达到了74.6%,以71亿元的销售额跌出TOP10;另外时代中国、奥园集团等暴雷房企单月销售金额不足10亿元,相较去年同期“腰斩”。

从竞争格局来看,TOP100房企继续分化,呈现出央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足的现象。尽管前有保交楼任务,后有多项宽松政策护航,但在分析师看来,修复仍将是今年的关键词,且分化格局将延续。

百强房企销售低迷

复盘来看,中国房地产经过多年高速发展,在2022年已经出现了明显的拐点,全年商品房销售面积、房地产开发投资双降。

根据国家统计局数据,2022年,全国房地产开发投资为13.29万亿元,相比2021年下降10%。其中,住宅投资为10.06万亿元,下降9.5%。

随着投资金额下滑,与之相关的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积都有不同程度的下滑。

对房企而言,由于受到行业自身流动性不足和疫情等多种因素带来的负面影响,2022年,“活下去”普遍成为主要目标,全年的销售数据也表现的不理想。

统计数据显示,全年地产行业商品房销售面积比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额同比下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。以百强房企统计口径来看,销售总额约为7.6万亿元,同比下降41.3%。

新房成交方面,中指研究院报告显示,2022年,重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近40%,绝对规模为2015年以来的最低水平。

进入2023年,房地产行业疲软态势依然延续。

根据中指研究院数据,1月,TOP100房企销售总额为4223.3亿元,同比下降31.7%,环比下降51.6%。由于1月逢春节假期,且市场活跃度有所下滑,致TOP100房企单月销售额环比下降达51.6%。

同时,TOP100房企权益销售额为3025.4亿元,权益销售面积为1997.5万平方米,同比分别下降35.2%和40.5%。

新房方面,销售规模较年前出现明显下降,1月份重点100城新房成交面积环比下降近30%,同比降幅仍超两成,降幅较去年12月有所扩大。

中指研究院报告认为,短期来看,供需两端政策有望持续发力,特别是核心一二线城市,需求端政策或进一步加强,修复市场信心,带动处于观望状态的购房者入市。但对于大部分城市来说,经济环境、房价预期仍有待修复,市场企稳或需要更长时间。

克而瑞数据显示,1月份TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元,单月业绩规模同比降低32.5%,环比降低48.6%,较2022年2月的降幅也达11.8%。

该机构分析师预计,短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象,整体销售将保持低位运行。

在国盛证券分析师金晶看来,首先目前购房者对未来预期依然偏弱,信心是制约新房销售的一大症结。其次春节周房企推盘积极性普遍不高,房企在一二线城市更多是以续销项目为主,新推盘主要在较低能级的城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,从目前1月份TOP房企销售情况和新房成交量来看,房地产行业依然处于信心不足、预期不振的状态,预计行业修复会是较为漫长的过程。

行业或继续分化

在整体销售下滑的背景下,大规模“洗牌”已是房地产开发领域的一大现象。

从2022年的数据来看,根据第三方机构的统计,去年销售额过1000亿元房企数量仅剩20家,相比上一年有23家房企从千亿元销售规模阵营中消失,包括中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城、中梁控股、龙光集团等等。

其中,中国恒大在2022年仅实现销售额455.3亿元,同比缩水89.7%;世茂集团全年的累计合约销售总额约为865.2亿元,同比减少67.85%。

在仅剩的20家千亿元规模房企中,央企、国企数量占据了“半壁江山”。而民营房企仅剩下了6家,且销售额纷纷大跌。以曾经的标杆房企融创中国为例,2022年其实现销售额1692.1亿元,相比2021年的5976亿元业绩大幅下滑71.7%,排名也由上一年的第3名滑落至第11名。

中邮证券在一篇报告中指出,房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整,但根源是行业规则改变。三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策,推动高杠杆、高周转等模式谢幕。

2023年,房地产行业利好政策不断,包括部分出险民营房企也在融资层面“破冰”,从过去的暴雷风险向“软着陆”靠拢。

有数据显示,自2022年12月以来,A股已有15家房企发布了定增方案,预计总募集资金423.15亿元。

据中指研究院监测,1月房地产行业信用债融资297.2亿元。除央国企及已经发行过增信债券的民企外,中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列,出险房企也有成功发行。

但业内预计,从利好政策落地到真正的恢复预计还需要更长时间,这期间部分优质房企止跌企稳,中小房企竞争力不足的局面或将持续。

从1月份数据来看,保利发展以295亿元销售额位居榜首,万科、碧桂园分别以278亿元、270亿元分列第二、第三名。不过保利登顶,与另外两家销售金额大幅下滑有关。

中指研究院数据显示,2022年1月,碧桂园、万科位列销售榜第一、第二名,销售额分别为504亿元、335亿元,而排名第三的保利发展销售业绩为279亿元。

除了TOP3的排名发生了变动,销售额超百亿的第一阵营房企,在1月份为13家,较去年同期减少2家;销售额在50亿-100亿元的房企有9家,较去年同期减少13家。

其中一些典型房企,在1月份的合约销售金额出现较大幅度下滑,也值得关注。据克而瑞数据,碧桂园合约和权益金额分别同比下滑45.4%和42.1%;中海地产在1月份销售为125亿元,同比下滑15.4%;绿地控股销售金额103亿元,同比下滑14.2%;金地集团销售金额为92亿元,同比下滑38.5%;融创中国销售金额为71亿元,同比下滑74.6%;新城控股销售金额为56.6亿元,同比下滑28%。

除了上述房企,旭辉集团、世茂集团、金科集团、中骏集团、雅居乐和富力地产,在1月份的合约销售金额分别下滑40.6%、39.9%、57%、39.2%、71.1%及69.8%。

中金研报指出,当前房企分化发展逻辑已进入循环实现阶段,2022年强信用优质房企在销售增速、拿地强度、融资规模、盈利表现等方面均于行业内领先。

克而瑞报告也认为,目前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。

最高预亏250亿元

近期以来,多家上市房企陆续披露2022年业绩预告。

同花顺iFinD数据显示,截至2月13日,已有70家A股上市房企发布2022年度业绩预告。其中,30家房企预计将实现盈利,占比超过四成。

招商蛇口、绿地控股、陆家嘴、新城控股、合肥城建、世荣兆业和中洲控股等虽然预告去年业绩为盈利,但预计净利润同比下滑均超过6成。

在所有净利润预计亏损的房企中,最高亏损超过100亿元的有5家,超过50亿元的有8家,超过10亿元的有22家。

目前的“亏损王”为荣盛发展,其预计2022年的亏损金额从2021年的49.55亿元扩大到190亿-250亿元。亏损原因主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响,同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降,从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。

公司大幅增亏引发了深交所的关注,被追问亏损同比大增的原因及合理性,及收入、净利变动趋势是否偏离同行可比公司等情况。

天眼查显示,荣盛发展成立于1996年,注册资本为43.48亿元,于2007年8月份在深交所主板上市。荣盛发展起家于河北廊坊,是京津冀一体化的受益者,但近年来地产融资环境持续收紧,荣盛发展前期扩张的后遗症也开始出现,并首次出现公开市场债务违约。

1月30日,民生银行公告称,荣盛发展旗下的一款债券“20荣盛地产MTN001”截至到期日2023年1月23日,未能足额兑付本息,构成违约。去年7月份,这款债券获得展期,分7期兑付完成,但兑付至第二期便已违约。

不止荣盛发展,资产减值也是其他风险房企净利润下滑的重要原因。数据显示,2021年,华夏幸福、阳光城、蓝光发展分别计提资产减值达131.88亿元、69.29亿元、65.76亿元,均处于行业高位区。

最新预告显示,蓝光发展预计2022年亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右,主要原因便是其再次计提了约160 亿元的减值损失,主要为存货跌价准备。

同样最多预亏百亿元的阳光城,亏损原因除了利息费用化金额增加、投资收益减少,还有公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备的原因。

中指研究院企业研究总监刘水表示,当前市场仍在底部运行,当期项目结转较少,部分企业存在以价换量加剧毛利率下行。同时,当前资产减值压力加大,企业需计提相应的存货跌价准备,从而影响当期利润。

而在利润滑坡之后,尤其对于那些尚未完成债务重组的房企来说,首要目标还是化解债务问题,其次是寻求经营上的转机,改善长期亏损的不利局面。

标签: 房地产行业

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