世界滚动:投资分化 | 2023二季度数字化发展报告
观点指数头部物企的数字化建设发展成熟，数字化创收持续增长，但部分大中小型物企数字化建设进程较慢导致抗风险能力较弱。头部物企数字化建设或许可以为其余物企提供思路，比如走蝶城战略的万物云，就以一种快速扩张的方式彰显了空间物联的重要性。
【资料图】
目前，住房开发企业数字化建设仍处于初步阶段。从内部治理方面来看，企业的业财一体化进程缓慢；智慧建造方面，行业整体信息化程度不高进而导致建筑机器人等未得到规模化运用；数字营销方面更倾向于是一种投入多但产出低的情况。
而智慧产业园、物流园的选址偏好江浙沪粤四省，商业地产数字化建设主要聚焦于用户端，如开发会员系统，进而提高用户体验。而文旅企业数字化建设更倾向于从产品端出发，通过研发多样化产品实现数字化转型。
科技服务商则为企业数字化转型提供IT基础平台、多样式的智慧社区等智慧场景的解决方案，但也面临着战略预期与落地方案的不同步等问题。
头部物企数字化建设稳健，大、中、小型承压
物业企业数字化转型驱动力足，发展也相对成熟。通过数字化转型，物企可以大大减少沟通成本，还可以通过搭建数字化平台对用户习惯、诉求等进行数据分析，实现管理的升级及服务的延伸。
期内，观点指数按照2022年报披露的营业收入将上市物企分为四大类，分别为：头部物企、大型物企、中型物企、小型物企，主要通过选取每个分类下的几家企业进行分析。
物企数字化实现的收入主要是融合进社区增值服务收入中进行披露，因为社区增值服务涉及数字社区、智慧社区、智能停车系统等的建设，是以一种贯穿全流程的数字化方式来提高综合服务能力。
对于头部房企而言，数字化发展技术成熟，创收呈稳步增长。例如万物云在2022年报中单独披露期内的科技收入为23.8亿元，占总收入的7.9%，同比增长28.5%，而另两家头部物企的社区增值服务也同比增长了20%以上。
其中，值得关注的是走蝶城战略路线的万物云，从科技赋能实际运用场景来看，蝶城是万物云数字化建设成效的最直观表现。
万物云基于其在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，围绕一条街道内服务者20～30分钟可达的服务圈，也即其商业模式是基于物联网的强调度能力，在30分钟内向“蝶城”内的用户提供上门服务。观点指数认为，整个服务流程更倾向于把物业管理服务拓展成一种30分钟内速达的“外卖式”服务。
抛开万物云的蝶城战略，万物云给予其他物企的启示是空间物联对于企业的重要性，基于BIM的数字化建模PaaS、建模以后的三维可视化能力，对任何一个空间数字化并且展示出来。
而对于大部分大、中、小型物企而言，其数字化转型建设持续承压。据2022年报披露，其社区增值服务除却部分企业如新城悦服务等，其余的大中小型样本企业的这一科目均同比减少。
数据来源：企业年报，观点指数整理
（注：因万物云只披露科技收入与其他社区增值服务，与其余样本企业的社区增值服务定义差异较大，故不做比较）
从样本企业年报对科目减少的原因阐释中，观点指数发现均有“因疫情影响导致智慧社区业务无法开展”这一表述，观点指数认为这同时也是一种悖论：智慧社区服务本来理应通过“物联网+互联网+物业服务”的创新模式，提升物企管理效率，进而为疫情前线的员工赋能减压，然而却因疫情导致业务无法开展。
其实，这也从另外一个角度反映了这部分样本企业的数字化转型仍处于探索阶段，头部企业与其余企业之间的数字化转型进程差异大。
目前疫情已然消散，物企的社区增值服务情况仍需进一步关注，加快自身数字化建设进程，进而提升自身抗风险能力。
对于智慧养老这一部分，据观点指数统计，只有头部及大型物企涉足这一领域，中型及小型物企基本无相关的战略部署。
住开企业智慧建造等建设仍处初步阶段，数字营销总体效用不高
对于住宅开发企业而言，数字化转型首先赋能企业内部治理，提高运营效率。此外，将数字化技术融入智慧建造中，在房地产行业项目投资、规划、设计、建造、销售、运营、拆除的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确、可控。
实际上，统览整个住开的样本企业，近年来多家企业均成立了专职的数据治理团队抑或数字化转型委员会等，均有涉及数字化转型的相关实践。
观点指数在与企业的调研中，发现企业多运用数字化技术赋能内部治理中的业财一体化建设。业财一体化实际上是企业由粗放式管理转入精细化管理的手段，将项目实际发生的业务数据录入系统，财务匹配后形成财务数据，达到业务与财务的信息共享，完成房地产成本管理的全过程信息化。
从大多数企业目前的发展来看，业财一体化的建设仍处于初步阶段，因业务与财务两个部门之间仍存在着无法达成一致、员工信息化水平不高、技术限制导致数据更新不及时等情况，企业可以通过加强与员工的沟通优化系统的功能，加强对员工定期的技术培训管理、加大对数字化人才的招聘等方式，以加快业财一体化的进程。
对于智慧建造方面，企业主要是运用了BIM（建筑信息模型）技术创造建筑物的三维模型，进而提供精确的建筑物信息，控制施工成本。
例如碧桂园旗下全资子公司博智林设计了建筑机器人并投入商业化应用。据其官微披露，博智林机器人智能建造指挥系统，利用BIM数字化覆盖项目全周期，通过导航路径、构造信息、材料用量、任务工单等，实现建筑机器人多机调度自主施工，同时实现建造过程自动化、数字化的精益管理。此外，博智林建筑机器人已有33款建筑机器人投入商业化应用。
截至2023年5月，建筑机器人服务覆盖31个省份（自治区、直辖市）超650个项目，累计交付超2100台次，应用业态包括住宅、学校、办公类、市政公建项目等。目前建筑机器人已在华润置地总部中建五局商建等项目中有所运用。
但是目前的智慧建造依然面临着人才管理体制与智慧建造人才不适应、房地产行业整体信息化水平不高、建筑机器人的大部分技术专利还在研发阶段，并未在市场上规模化应用等问题。
而数字营销方面，住开企业如碧桂园通过线上直播卖房，越秀地产购房平台“越秀房宝”的不断技术更新迭代等触达客户。然而目前这个版块网络营销投入多，有效度却不高。此外，还面临着VR看房等模式流量多，但线上客户转化率低，房企意向客户流失度高等问题。
智慧产业园、物流园偏好江浙沪与湾区，部分企业加大研发投入
报告期内，共录得11起产业、物流新增项目信息，样本企业如中集产城、普洛斯、深国际物流、万纬物流等均公布了新增数字化项目信息，已披露的投资金额共计102.3亿元。
期内录得的11起项目中，可观测到智慧产业园、物流园选址在长三角地区的有5个，选址在广东的有3个。物流业是这些区域的重要支柱产业，自然也希望借助智慧物流达到更为有效的资源匹配以及精准对接供需，进而促进智慧城市的发展。
以物流端进行分析，以下区域颁布的智慧物流以及相关政策提及“智慧物流、智能物流”等词的频次，并不及浙沪粤三省市，可以看到长三角与大湾区对引进智慧物流的重视。
数据来源：公开资料，观点指数整理
从研发费用来看，观点指数监测的产业、物流样本企业中，2022年同比增长率大部分为正，说明企业逐渐重视研发，也表示需要不断加大研发投入，以保持市场竞争力，进而满足市场需求及扩大市场份额。
数据来源：wind，观点指数整理
期内，值得关注的是同比增长率最大的中储股份，据2022年报显示，主要是期内其加大智运平台建设所致。智运平台也即是中储智运，是中储打造的全国网络货运控股子公司，是提供数字化基础管理及服务和数字物流解决方案的科技企业。
具体来说，中储智运利用“互联网+物流服务平台”，通过核心“智能配对”数学算法模型，将货源精准推荐给返程线路、返程时间、车型等最为契合的货车司机，实现自动化、智能化地“以货找车”和“以车找货”，提升车辆运行效率，减少承运人配载找货等货时间及成本。
这在很大程度上解决了信息屏障问题，形成了物流的信息连锁。而此前的2022年，中储智运与金融机构进行战略合作，针对中小微货主企业开发出全行业第一款普惠数字物流金融产品 “运费贷”，以全流程线上化“运费预付”的方式为因发运量大而短时间资金压力大的企业提供运费融资服务。
然而实际上，平台的构建还要考虑到因城市区域建筑规划使得司机按照原有规划路线无法到达，进而使得物流运输时间变长的问题，因此智慧物流的发展依旧有所限制。
商办、零售商加大会员系统开发，文旅企业发力数字化产品
期内，文旅、商业样本企业2022年及2023年一季度普遍提高研发费用，虽然数值上低于物流、产业样本企业，但同比增长率却高于前两者。
数据来源：wind，观点指数整理
且从方差来看，产业、物流样本企业2023年Q1的同比增长率方差为0.0319，小于文旅、商业的样本企业同比增长率方差0.2288，这意味着今年一季度的投入前者波动程度相较后者而言并不大。
从研发费用占营业收入的比例来看，2023年Q1、2022年前者的占比均值仅为0.2718%、0.4369%，后者的占比均值为0.6906%、0.6818%。
观点指数认为，文旅、商业企业更倾向于研发途径来打造“第二增长曲线”，但因行业的产品和技术更新迭代相对较慢，整体来说占比均较低。
但是，如今受到宏观经济因素、消费降级等的影响，Z世代也逐渐成为消费主力，且购物中心等商业地产面临着用户粘性差等问题，这也迫使商业地产企业加快数字化转型的进程。
其中，数字营销就是一个最直接的切入点。商业地产、文旅行业也从之前的线下传单、广告营销转向“微信+小红书+抖音+微博”等线上官媒营销变现。
微信端是零售商业、商办企业最主要的数字营销方式，包括线上会员系统的运营、积分系统的开发等，所以这部分企业的数字化转型服务主要是开发数字化平台来增加用户粘性，加强线上与线下的联动，打破割裂的局面。
此外，商办企业还会格外重视智慧楼宇的搭建，通过建立大数据平台，整合楼宇大数据，打破信息资源孤岛壁垒，形成业务协同和资源共享，通过信息化手段辅助楼宇实现高效科学的管理决策。
文旅企业方面，则更倾向于从产品端进行数字化转型，比如打造数字CD、数字藏品、元宇宙世界等数字文旅产品等。目前创收还相对较弱，但是各家企业都在提前策略布局。
住房租赁方面，企业更多的是开发资产投入类的决策判断系统、数字化公寓管理系统等，于企业端可以帮助其进行资产决策，例如旭辉瓴寓研发的系统，可通过实时监控市场供求，结合AI算法，实现精准定价，此外还可以利用管理系统实现对公寓设备的安全监控、广告精准投放等；于用户端，租客可通过线上平台进行在线找房、缴费、设备报修等。
科技服务商赋能行业，方案适配性需进一步提高
目前房地产以及相关行业的数字化转型，面临着专业人才、数字化支出不足而导致技术落后的情况。科技服务商可以为企业的转型提供新思路。
从以上服务案例可以看出，企业与科技服务商合作多是借助后者的IT基础平台对自己的产品进行迭代升级，如此可以免掉研发系统所需的资金、招聘研发人员的费用等成本。
但观点指数通过与企业的调研也了解到，和不同的科技服务商合作可能存在着解决方案与企业不匹配、不适用即战略预期与落地方案的不同步，合作前期还存在部门间的沟通困难、流程复杂、效果在短期内难以量化等问题。
观点指数认为，部门间沟通的不同步或许可以通过数据共享的方式进行解决。而对于投资回报率不确定、流程复杂等情况，可让合作方科学定义要解决的问题，提供清晰的操作全流程，每个流程得到一个假设反馈，进而在操作中验证该反馈与结果，如果不匹配可以及时地调整。
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